Все договоры аренды в Италии имеют установленный законом срок действия. Но иногда необходимо расторгнуть договор до его истечения. Давайте выясним, когда и как это можно сделать и каковы последствия. Адвокат по недвижимости в Италии поможет составить или расторгнуть договор.
Продолжительность срока аренды по закону
Каждый договор аренды имеет свой минимальный и максимальный срок, однако это не означает, что невозможно расторгнуть договор аренды до согласованного срока. Закон предусматривает, что для договоров аренды жилья 4+4 или 3+2 существует возможность со стороны арендатора иметь возможность расторгнуть его в любой момент путем предварительного уведомления, которое обычно составляет 6 месяцев для договоров найма жилых помещений и 12 месяцев для коммерческих.
Арендодателю также предоставляется возможность расторгнуть договор аренды, но только по истечении первого срока контракта или во время действия такого договора, но только при определенных условиях.
Если в контракте не прописано возможности досрочного расторжения, арендатор может расторгнуть договор аренды только по » веским причинам”.
Расторжение Договора аренды недвижимости по веским причинам
Даже если договор аренды не предусматривает условий, что арендатор имеет возможность выйти из договора аренды по “веским причинам”, то есть из-за событий, не обусловленных волей арендатора, и которые имеют непредвиденный характер и делают отношения аренды невозможными и обременительными для арендатора.
Также в этом случае арендатор обязан сообщить об этом также в письменной форме за 6 месяцев до даты расторжения договора с указанием причин досрочного расторжения.
Каковы веские причины расторжения Контракта аренды в Италии?
Даже если в законе не указано, следующие причины могут считаться серьезным основанием для прекращения аренды в любое время:
- Переезд или потеря работы;
- Семейные проблемы;
- Снижение экономических возможностей;
- Рост семьи;
- Проблемы здоровья;
- Расторжение Договора по порокам сданной в аренду недвижимости.
Статья 1578 Гражданского кодекса Италии гласит, что: «если на момент сдачи арендуемой вещи имеются дефекты, которые значительно уменьшают ее пригодность для согласованного использования, арендатор может потребовать расторжения договора или уменьшения вознаграждения, за исключением случаев, когда эти пороки, которые ему известны или легко определимы». Адвокаты в Италии знают все необходимые нюансы и помогут Вам.
Например, в некоторых случаях вы можете досрочно расторгнуть договор аренды по объективным причинам, например:
- Конструктивные проблемы недвижимости;
- Проблемы недвижимости экологического характера;
- Серьезные проблемы с кондоминиумом.
Что произойдет, если Вы не направили Уведомление о расторжении арендодателю за 6 Месяцев?
Арендатор должен сообщить о своем желании расторгнуть договор не менее чем за 6 месяцев до этого, если это обязательство не будет выполнено, то арендодатель может:
- Потребовать у арендатора уплатить предстоящие невыплаченные арендные платежи, равные периоду отсутствия уведомления, даже при освобождении недвижимого имущества.
- Потребовать у арендатора возмещения ущерба за досрочное расторжение и не сдачу недвижимости в аренду.
Расторжение договора аренды по обоюдному согласию
В случае расторжения договора аренды по соглашению сторон закон не диктует конкретные правила и сроки, но желательно, чтобы соглашение о досрочном прекращении договора был составлен в письменной форме, а также указывал все суммы, оставшиеся к уплате по договору.
Когда Арендодатель может расторгнуть договор аренды по закону
Владелец недвижимости, сданной в аренду по закону, может прекратить аренду только по окончании первого срока действия контракта. Уведомление о не продлении контракта должно быть отправлено арендатору за шесть месяцев до первого срока действия контракта. Скачать факсимиле письмо об отказе от продления аренды
Когда Арендодатель может расторгнуть договор аренды досрочно
Владелец арендуемой недвижимости имеет только один шанс расторгнуть договор аренды до установленного срока, только при наличии «Оговорки о явном расторжении”.
Статья № 1456 Гражданского кодекса указывает что, если это прямо предусмотрено в договоре, расторгнуть «Ipso iure» – в силу закона ((лат.) отношения аренды в случае, если арендатор не выполняет определенные обязательства, такие как неуплата арендной платы, изменение предполагаемого использования, субаренду имущества.
С помощью “оговорки о явном расторжении” арендодатель может немедленно расторгнуть договор, отправив арендатору сообщение в письменной форме любым способом.
Содержание Выраженной оговорки о расторжении
Чтобы иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, арендодатель должен будет включить в договор положение, похожее на следующее: <неуплата, даже частичная арендная плата и дополнительные сборы в установленные законом сроки и на указанном месте жительства, приведет к прекращению договора ipso iure по факту вины арендатора, при условии нарушения обязательства по выплате должного по договору и возмещения ущерба в пользу арендодателя, в соответствии со ст. 1456 ГК РФ>
Условие расторжения договора с Выраженной оговоркой о расторжении
Как выражается в решении Кассационного суда Италии по гражданским делам № 7178/2002, прекращение права аренды, когда есть явная оговорка о расторжении договора, не действует автоматически в связи с нарушениями со стороны арендатора, но лишь в тот момент, когда арендодатель сообщает арендатору о намерении воспользоваться им.
Регистрация досрочного Расторжения договора аренды
Налоговая служба Италии требует, чтобы досрочное расторжение договора аренды было зарегистрировано в течение 30 дней с момента заключения.
Стоимость регистрации составляет 67 евро для всех контрактов, в то время как она бесплатна для тех, кто выбрал режим фиксированного налога “cedolare secca”. Досрочное прекращение также может быть заявлена путем подачи сведений в электронном виде.
Что делать, если уведомление подано с опозданием
В случае, если уведомление о досрочном расторжении договора аренды не было подано в налоговую службу в течение установленного 30-дневного срока, вы все равно можете зарегистрировать его, заплатив штраф в размере, равном 100 евро, уменьшенном до 50 евро, если уведомление представлено с задержкой не более тридцати дней”
