Как правильно сдавать свою недвижимость в Италии на короткий срок

Многие наши соотечественники рассматривают Италию как инвестиционную площадку, покупают недвижимость и пытаются заниматься арендным бизнесом.

Как сдать недвижимость в Италии на короткий срок

И вопрос: как сдать в Италии свое жилье в аренду, волнует многих. Как избежать писем счастья из налоговой? Точно знать, что ваши жильцы будут платить и съедут, когда это нужно вам? Сегодня

Рассмотрим вариант сдачи недвижимости в аренду на короткий срок без открытия partita iva, а как физическое лицо.

Виды краткосрочной аренды

Владелец квартиры или апартаментов при сдаче в аренду своей собственности на короткий срок, менее 30 дней (обычно туристам), может воспользоваться такими видами аренды, как:

• Locazione breve turistica
• Case e appartamenti per vacanza (CAV)
• Bed And Breakfast

Чтобы не открывать partita Ivа, все три вида аренды должны иметь краткосрочный характер, не сдаваться минимум в 90 дней в году и не должны быть организованной профессиональной деятельностью.

Locazioni brevi turistiche (Краткосрочная сдача туристам) (a.4 del DL 50/2017)

Это договоры (контракты) на аренду жилых помещений, заключенные физическими лицами (важно!), имеющие продолжительность, не превышающую 30 дней, соответственно – не требующие регистрации в налоговой. Не имеет значения, живет, прописан или нет хозяин в этой собственности. Еще одна важная деталь: недвижимость должна сдаваться не больше 30 дней в году ОДНОМУ и ТОМУ же лицу.

В Locazioni brevi turistiche не требуется вывешивать тарифы и график работы и нельзя никак обозначать, что данная квартира сдается туристам.

Дополнительные услуги, которые может предоставлять хозяин:

• постельное и банное белье, единожды, при въезде гостя, без смены,
• уборка помещения при выезде гостя.

И на этом все.

Case e appartamenti per vacanze (Дома и апартаменты для отпуска) (CAV)

Приравнивается к гостиничной деятельности, поэтому требует более профессионального и организованного подхода. Но в то же время, чтобы не открывать партита ива, деятельность должна быть не организованным бизнесом, а сдачей на непостоянной основе, с суммарным перерывом в 90 дней в году и не более 3-х жилых помещений/квартир одним владельцем.

Здесь хозяину дается возможность предоставления большего количества сопутствующих услуг: завтрак, babysitting, трансфер, тур с гидом, аренда автомобиля, плюс базовые – смена белья-полотенец и уборка помещения во время пребывания гостя. Завтрак должен быть упакован фабрично, в противном случае для приготовления завтрака владельцем нужны специальные разрешения.

Сдаваться может недвижимость, в которой не прописан и не проживает хозяин.

Существует список минимальной дотации и обстановки помещения, а также количество спальных мест в зависимости от метража помещения.

В отличие от предыдущего типа аренды (Locazione breve turistica), хозяину следует обзавестись огнетушителем и аптечкой, вывесить максимальную и минимальную стоимость аренды, указать номера скорой и пожарной, список экипировки квартиры и правила пользования квартирой на итальянском и английском языках.

Bed&breakfast (мини-отель типа «Постель и Завтрак)»

Это принимающие структуры, организованные и управляемые хозяином и членами его семьи (физическими лицами в непредпринимательской форме), которые предоставляют проживание и завтрак, используя части недвижимости, где проживает сам хозяин (с семьей), при условии, что они функционально связаны и имеют общие пространства.

Главный момент: хозяин проживает и прописан в недвижимости, используется труд его самого, его семьи и его помощников по хозяйству (collaboratori domestici). Одна семья может иметь только один B&B. Например, в регионе Ломбардия существует также лимит на количество арендуемых в B&B комнат (4) и количество спальных мест (12).

Помним о “временности и случайности” аренды, с суммарным годовым перерывом в 90 дней, чтобы не открывать партита ива.

Хозяин и его семья могут оказывать дополнительные услуги:

• завтрак, ежедневная уборка, прачечная, транспорт, гиды, babysitting, и т. д.
• Завтрак должен быть фабричной упаковки, в противном случае, чтобы предлагать клиентам завтрак, приготовленный собственноручно, нужны разрешения.

Требования к оформлению помещения: обязательно вывесить дотацию комнаты, список услуг и максимальную и минимальную стоимость аренды, идентификационные данные B&B, выданные при открытии.

Оформление проживания

Оформить check-in: снять паспортные данные гостя, попросив предъявить паспорт или Carta d`identità (Удостоверение личности). Хозяин не должен фотографировать или делать копию документа гостя по закону о конфиденциальности.

1. Подписать с гостем договор об аренде и сохранить копию. Договоры на все три типа аренды не нуждаются в уплате регистрационного налога и гербового сбора, так как не превышают обычно 30 дней. Контракты могут быть свободной формы и содержания, в письменном виде. Только для арендной платы, превышающей 2999 евро, обязательно указание прослеживаемого вида оплаты – через кредитную карту, банковский перевод, чек. Такие суммы запрещены к оплате наличными.
2. Договоренная сумма должна быть оплачена полностью в сроки, указанные в договоре. Авансы и депозиты не предусмотрены законом, но можно договориться о внесении депозита в 30%, чтобы “забронировать” квартиру.
3. Зарегистрировать гостя на портале комиссариата. Это – обязательная процедура. Если гость останавливается на менее чем 24 часа, его следует зарегистрировать сразу после check-in. В случае его пребывания в квартире на срок более двух суток регистрировать можно в течение 24 часов от прибытия. Для регистрации вы используете паспортные данные гостя. В комиссариат нужно явиться только один раз, перед началом деятельности, для получения кодов и паролей для входа на портал. Если портал временно недоступен, можно отправить данные через PEC (posta elettronica certificata) или лично явиться в комиссариат.
4. Оплата. Момент оплаты, сумма и авансы обычно указаны в договоре. Вы обязаны предъявить ricevuta non fiscale после оплаты аренды, если этого требует гость. Если сумма превышает 77,47 евро, нужно также приклеить гербовой сбор (marca da bollo) в 2 евро на оригинал, а на копии написать “Bollo apposto sull`originale”. Помним, что при аренде через платформу Airbnb и Booking и другие турист платит за сервис 12%, а хозяин 3%. Все договоры и ricevute нужно сохранить для налоговой декларации.
5. Tassa di soggiorno (налог на пребывание). Многие регионы Италии обязывают хозяев квартир, сданных туристам, взимать с гостей-нерезидентов региона налог на пребывание (tassa di soggiorno), направленный на развитие туризма. Поэтому следует вносить в стоимость аренды и этот налог. Взысканный с туриста налог нужно перечислить в казну города.

Чем грозит, если не регистрировать или не вовремя регистрировать гостей?

Хозяин жилья, не регистрирующий туристов, рискует получить штраф до 206 евро с арестом до 3 месяцев и временным прекращением деятельности. (Ремарка адвоката: в связи с антитеррористическими мерами усилена ответственность принимающих туристов лиц, то есть, если ваш постоялец окажется террористом и совершит террористический акт, а вы его не зарегистрировали в положенные сроки, вы будете нести ответственность в зависимости от тяжести последствий теракта).

Документы

1. Обзавестись PEC (posta elettronica certificate – сертифицированная электронная почти) и firma digitale (электронная подпись).
2. Зарегистрироваться на сайте www.impresainungiorno.gov.it, скачать и заполнить бланки с сайта, заполнить запрос SUAP, поставить электронную подпись и указать адрес PEC, куда придет подтверждение SUAP о начале вашей деятельности.
3. С подтверждением SUAP и копией заполненных бланков отправиться в комиссариат, договорившись предварительно о встрече. В комиссариате вам дадут все данные для входа на портал, где вы будете регистрировать гостей.
4. Обратиться в муниципальное казначейство, чтобы получить пароль для входа в систему GEIS для уплаты собранного с гостей туристического налога (tassa di soggiorno) каждое 15 число следующего месяца, там же будете отмечать дни, когда квартира остается пустой (помним, что суммарный перерыв должен составлять 90 дней в году).
5. Оформить страховку, чтобы обезопасить себя, на случай если с гостем что-то случится во время пребывания в вашей недвижимости. Полис гражданской ответственности (responsabilità civile).

Налоги

Доходы от краткосрочной аренды облагаются налогом IRPEF и должны декларироваться в modello 730 или в Modello Unico Persone Fisiche. Affitti brevi turistici считаются Redditi Fondiari (доходы от недвижимости), так как здесь присутствует только аренда, годовой доход заносится в quadro RВ в декларации. Расходы на квартиру нельзя вычесть из налогов, как при длительной аренде, но можно воспользоваться фиксированным вычетом в 5 %. Альтернативой IRPEF является Cedolare Secca (21 %), которой можно воспользоваться и в случае с арендой туристам. Доходы от Casa e appartamenti per vacanze и Bed&Breakfast являются Altri redditi, коммерческие случайные (occasionali) доходы, так как, кроме аренды, присутствуют и дополнительные услуги. В этом случае не предусматривается альтернативная фиксированная ставка в 21% Cedolare seccа. Налоги для физических лиц должны платить граждане в соответствии с законодательством. Но, воспользовавшись услугами агентств недвижимости и порталов Airbnb, Booking, можно обойти этот запрет и применить налогообложение доходов CAV и B&B 21% ставкой.

Кроме налогов на доход от аренды, нужно помнить также про налоги Imu и Tasi (налоги на недвижимое имущество), Tari (налог на отходы) и налоги Canone RAI (на телевизор) и Canone SIAE (на радио).

Если сравнить три вида аренды на короткий срок, какой предпочтителен?

Самый легкий вариант Affitto breve turistico, который не предусматривает декларацию начала деятельности в коммуне (SCIA) и при котором налоги ниже. На сегодня владелец собственности может выбрать САV, если не прописан и не проживает в недвижимости, или В&В, если живет и прописан там и готов принимать гостей практически у себя дома. По налогам и процедуре оформления эти варианты практически идентичны. Споры по налогам в Италии помогут разрешить специалисты «Optimum Group».